办公楼转让中的秘密

    某市地税征管分局2007年1月在日常纳税评估中，发现某集团公司将位于繁华地段一幢10000平方米的办公大楼，以账面原价每平方米1000元的明显低价转让给下属子公司，2006年在转让时只按规定缴纳了营业税及附加，没有申报缴纳土地增值税。

    处理：纳税评估岗发现情况后，立即向主管局长作了汇报，该地税征管分局派员经过详细调查核实，发现该办公大楼旁边同类楼出售价为每平方米5000元，于是，该地税征管分局经查实其明显低价转让无正当理由后，按照同类房地产出售价格作为评估价格，按每平方米5000元向该集团公司征收了营业税及附加，土地增值税，并要求企业调整相关账户。调查中核实该办公大楼建于2001年12月，2002年1月投入使用，当时办理房产证时按结算价1000万元的发票金额缴纳3%的契税30万元。

    一、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》销售不动产应按5%缴纳营业税，该集团公司应补营业税及附加：

    10000×（5000－1000）×5%=2000000（元）；

    应补城市维护建设税：2000000×7%=140000（元）；

    应补教育费附加：2000000×3%=60000（元）；

    小计：2000000+140000+60000=2200000（元）。

    二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条的规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

    根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

    该地税征管分局补征某集团公司土地增值税如下：

    扣除项目：购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额：

    1000×5%×5=250（万元）

    1000+220+250+30=1500（万元）

    增值额：5000－1500=3500（万元）

    增值额与扣除项目额比例：（3500÷1500）×100%=233%

    土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

    =4000×60%－1500×35%=2400－525=1875（万元）；

    合计补税：220＋1875=2095（万元）。

    三、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定，销售不动产收入应并入企业的应纳税所得额缴纳企业所得税，该集团公司此项交易应补企业所得税：[4000－2095]×33%=628.65（万元）

    四、账务处理

    借：本年利润———补交税费

    27236500　　

    贷：应交税金———应交营业税2000000

    ——城市维护建设税140000

    ——土地增值税18750000

    ——企业所得税6286500

    其他应交款———教育费附加60000

    （由于当年查补，本应通过固定资产清理和营业外支出处理，但在汇算清缴前由于账户处理已经结束，简便起见，直接通过本年利润调整处理）

    借：应交税金———应交营业税2000000　　

    ——城市维护建设税140000　　

    ——土地增值税18750000　　

    ——企业所得税6286500　　

    其他应交款———教育费附加60000　　

    贷：银行存款27236500

    根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第三条关于土地增值税的预征和清算问题的规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。为简便起见，滞纳金未作计算。实际征管中还需要考虑相应的滞纳金。

    五、由于该案在征收年度内发生，由征管部门调查处理，可以不作处罚。如果涉及跨年度，由税务稽查部门查处，则必须按《中华人民共和国税收征收管理法》的要求进行相应的处罚，并根据其情节，追究相应的法律责任。

    从本案可以说明，作为房地产开发企业，必须高度重视土地增值税的缴纳，积极配合当地主管税务机关做好土地增值税的清算工作。